自去年10月份楼市实行限购政策以来,珠海楼市成交量迅速回归理性。今年上半年,珠海一二手商品房成交面积分别下跌近三成和五成,而被限购的商品住宅,成交量则下跌更为明显。南都记者发现,淡市下,不少房产中介代理公司通过缩减企业规模和人员规模、推出“无底薪高提成”模式以及转战珠海周边的中山、江门、阳江等区域,谋求生存。

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  方式1

  缩减规模和人员

  “珠海不少中介面临生存的艰辛,开始转型,其中最明显的一种就是规模开始缩减,比如有的中介开始把铺位关掉,或者把平时业绩不高的门店和人员开始裁减。另外,市场好的时候,大家一味在抓业绩,现在市场回归理性,大家开始关注企业和团队文化建设。”Q房网·西区董事副总经理王聪告诉南都记者,近期珠海已经出现部分小型地产中介代理公司倒闭的现象,更多中介代理公司则还在硬撑,等待8、9、10月的楼市“黄金月”能否有起色。

  “楼市成交回归理性,二手楼市场出现下滑,中小中介业务萎缩,逐渐有中介公司开始了销售人员集体降薪、门店合伙人制、承包制、0底薪等现象。”珠海销冠目前与珠海大大小小共800家房屋经纪公司有合作,该公司销售总监曹树荣告诉南都记者,目前珠海确实出现一些中小中介缩减规模,甚至有些人员都裁掉,仅留老板一人,淡市下,缩减人员和规模也是生存的一种应对方式。

  曹树荣指出,减员其实并不是坏事,减员增效不仅仅存在于房地产行业,其他行业也有类似情况,有些公司虽然人员减少了,但人均效能和净利润都出现增长。“目前房地产行业已经发生改变,珠海的地产中介代理公司可以围绕着房子在不同时期产生的不同需求进行转型,比如衔接装修业务、衔接金融业务等,这些业务都是围绕房子产生的,对于购房者而言,地产中介人员过去只是在他们买卖或租赁的时候出现,实际上,还可以在其他的时候出现。”

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  方式2

  “无底薪高提成”模式盛行

  记者了解到,由于珠海楼市成交量回归理性,珠海有中介公司近期选择让业绩不理想员工自动离职,也有公司将业务员底薪降为0。

  以珠海Q房网为例,该公司目前正实行“零底薪高提成”的政策,中介人员卖出一套房,最高提成可达到佣金的85%。而珠海莱斯地产则实行门店经营管理分红合伙制、业务员0底薪高提成和有底薪加常规提成等模式并存,并允许员工每半年选择一次薪酬模式。

  莱斯地产总经理李永龙告诉南都记者,随着楼市调控深入,近期,“无底薪高提成分红合伙制”逐步在中介行业中推广和适应,包括莱斯地产在内的珠海不少房地产中介公司都推出这种模式。“零底薪也鼓励员工多劳多得,提成比传统的有底薪模式高一倍,其实中介人员只要开一单,就已经比原来有底薪的收入高,所以也是一个剩下都是精英的年代,适者生存。实际上,大部分有能力开单的熟手或者已经开过单的,都会选择无底薪高提成方式。”

  “珠海楼市成交量下跌,最直接的打击就是中介行业,目前很多中介都面临危机,还有一部分上一年比较活跃的中介公司,现在已经慢慢淡出了珠海的市场,甚至解散。”横琴纬业策划总监李强告诉南都记者,目前珠海楼市的变革,不光在土地、开发商层面的洗牌,中介行业一样面临大洗牌。“现在珠海的中介还有一个比较特殊的情况,就是很多业务能力强的人自由组合,成立小中介公司,可能他们只有一家门店,但是战斗力惊人。大家都是股东,没有工资、没有提成,只有能力干,最终分红。这种模式也是当前市场催生的一种新的合伙制的小中介模式。”

  李强指出,虽然中介公司近段时间比较难过,成交量不断下滑,但他也了解到,有两家中介企业在近期大势扩张。“表面上看,觉得这种做法不符合趋势,实际是这些企业把眼光放得更加长远。因为珠海目前的楼市遇冷更多的是因为政策的打压,短期市场不看好。但从长远来看,珠海的各项利好足够支撑现有的楼市,远期还有上涨空间。这些扩张的中介企业是想获得珠海未来更大的趋势红利。”

  方式3

  转战他城物业

  “江门万达广场最后一波特价房,总价67.2万,团购价只要47.2万”、“江门美吉特广场25-50平方米旺角金街,周边有碧桂园、万达、富力等品牌房企”、“阳江新都汇时代广场,一个阳江新时代的转变”、“阳江东汇城,不限购,不限贷,精装公寓拎包入住”、“中山热销楼盘,时代御京新城推一栋卖一栋”、“单价8329元起入住三房,首付23万定居中山”……

  随着珠海楼市成交量回归理性,多家中介和房屋代理公司把部分业务重心放在珠海周边中山、江门乃至阳江等区域,不少珠海市民也会接到来自中介公司的电话,推介其他城市楼盘。而在社交媒体上,不少珠海中介人员近期也纷纷发布外地房源,甚至组织从珠海出发的看房团前往外地。

  莱斯地产总经理李永龙告诉南都记者,近期,珠海不少中介公司主攻卖中山、江门房产项目,而中山、江门等区域的楼盘也趁机推出高佣和高回报商业来吸引珠海客户和代理公司,但也有代理公司认为,这种商业项目投资有风险,从而选择主推珠海的非住宅不限购项目。“由于前两年的市场成交量较大,很多中介公司都赚了钱,有本金来应对目前的市场转变,整体市场短期内不会有太大的变化,而且很多地产公司经营多年,经历过多次调控,早有经验和准备知道如何去调整和适应市场变化,从而让自己健康成长,创造条件等待新机遇的到来。”

  “珠海有些中介公司,连阳江这种来回几百公里的楼盘都做,中山、江门就更不用说了。”Q房网·西区董事副总经理王聪告诉南都记者,只要是有点“肉”吃的楼盘,中介公司都在不断拓展。

  珠海销冠销售总监曹树荣指出,港澳购房者在珠海、中山购房比例较大,按照传统的思维方式,珠海不少房产中介公司总是想着如何把港澳客户输送至珠中购房,但是,随着内地不断发展,内地人置业港澳占比也越来越多,内地开发商到港澳拿地开发的情况也越来越多了,珠海部分公司已经通过珠海作为桥梁,嫁接起内地人港澳置业的通道。“虽然今年楼市成交量下滑,但中介市场是一直都会存在的,至少未来十年,依然还得依靠线下经纪人。对于珠海的地产中介而言,只有练好自己、丰富业务、拓宽资源才是最好的应对方法。”

  声音

  “一部分竞争力强的公司,在这个特殊时期强练内功,在专业领域开疆拓土,实现了突破,通过与多个大项目的合作进一步巩固了行业地位;而一些传统的代理、中介公司则转移战场到珠海周边无限购或限购政策较宽松的城市,例如中山、江门、惠州等。”

  ———横琴纬业董事总经理谭新

  数字

  来自珠海市商品房预(销)售专网数据显示,今年1-7月份,珠海全市成交商品房16170套,比去年同期的40122套下跌了59.7%。其中,住宅物业成交6552套,比去年同期35604套下跌了81.6%。

  现状

  成交量同比下滑

  来自珠海市统计局的数据显示,今年1-6月,珠海全市商品房成交面积231.13万平方米,同比下跌31.1%。其中,住宅销售面积200.59万平方米,同比下滑36.9%。

  二手楼方面,今年1-6月,全市二手商品房成交面积80.01万平方米,同比下滑49.4%。其中,二手住宅成交70.26万平方米,同比下滑54.7%。

  此外,来自珠海市商品房预(销)售专网数据显示,今年1-7月份,珠海全市成交商品房16170套,比去年同期的40122套下跌了59.7%。其中,住宅物业成交6552套,比去年同期35604套下跌了81.6%。

  “从今年珠海一、二手住宅成交量明显回归理性的现状来看,限购令达到了预期的效果,不少公司业绩出现下滑,在我看来,珠海楼市短期趋冷是政策性导致的。”横琴纬业董事总经理谭新告诉南都记者,珠海楼市限购令出台,对珠海的中介代理行业最大的影响是逐渐形成两极分化的格局,挑战与机遇并存。“一部分竞争力强的公司,在这个特殊时期强练内功,在专业领域开疆拓土,实现了突破,通过与多个大项目的合作进一步巩固了行业地位;而一些传统的代理、中介公司则转移战场到珠海周边无限购或限购政策较宽松的城市,例如中山、江门、惠州等。”(记者 陈育)

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